Thị trường thiếu cung, lệch pha nhu cầu
Theo số liệu quý II/2025, TP.HCM mới đạt khoảng 24% chỉ tiêu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn cung vẫn là một bài toán nan giải. Nguồn cung sơ cấp căn hộ chỉ giới hạn ở mức 5.400 căn, với tỷ lệ hấp thụ 45%. Điều đáng chú ý là sự thiếu cân đối giữa cung và cầu: các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở trung cấp và vừa túi tiền lại gần như vắng bóng. Điều này khiến thị trường không thể hấp thụ hết sản phẩm, đặc biệt là phân khúc nhà liền thổ, với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống chỉ còn khoảng 15%.
Ông Eric Dinh nhận định: “Sự lệch pha này là thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay. Dù nhu cầu ở thực rất cao, nhưng phân khúc sản phẩm lại không phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Điều này tạo ra một sự 'bế tắc' trong giao dịch và khiến thị trường tăng trưởng không đồng đều. Nếu không có giải pháp thúc đẩy nguồn cung ở phân khúc trung cấp, tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài và ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường trong những năm tới.”
Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận một tín hiệu tích cực khi TP.HCM công bố 48 dự án bất động sản mới dành cho người nước ngoài, nâng tổng số lên 65 dự án. Điều này được kỳ vọng sẽ thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, tạo động lực mới cho thị trường trong giai đoạn 2025-2026.
Đột phá từ chính sách và thủ tục pháp lý
Năm 2025 chứng kiến nhiều thay đổi mang tính đột phá trong các quy định pháp lý, giúp đơn giản hóa thủ tục mua bán và chuyển quyền sử dụng đất.
Giảm thời gian cấp sổ đỏ: Thời gian cấp sổ đỏ lần đầu được rút ngắn từ 20 ngày xuống tối đa 17 ngày, và việc cấp sổ đỏ không quá 3 ngày.
Phân cấp thủ tục: Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã đã được phép thực hiện các thủ tục sang tên, giúp người dân tiết kiệm thời gian và công sức.
Đơn giản hóa hồ sơ: Hồ sơ thủ tục được giảm bớt, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch bất động sản.
Ông Eric Dinh chia sẻ: “Là một nền tảng proptech, chúng tôi nhận thấy việc cải cách thủ tục hành chính là một bước đi cực kỳ quan trọng. Nó không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường mà còn tăng tốc độ giao dịch, từ đó kích thích dòng tiền luân chuyển. Việc rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ là một tín hiệu mạnh mẽ, giúp người mua và chủ đầu tư có niềm tin hơn vào tính pháp lý của dự án.”
Ngoài ra, TP.HCM còn kiến nghị giảm bớt thanh tra 15 dự án khỏi danh sách của Thanh tra Chính phủ, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các chủ đầu tư và tạo điều kiện cho các dự án này tiếp tục triển khai.
Giá cả và triển vọng thị trường
Giá bất động sản tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao. Giá căn hộ trung bình tại khu Đông khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi khu trung tâm dao động từ 110 đến 200 triệu đồng/m². Đáng chú ý, giá nhà liền thổ đang có xu hướng tiệm cận với giá căn hộ chung cư ở nhiều khu vực, cho thấy sự tăng giá đồng đều trên toàn thị trường.
Ông Eric Dinh kết luận: “Thị trường bất động sản TP.HCM đang ở trong giai đoạn bản lề. Những chính sách hỗ trợ và thủ tục được cải tiến đã tạo ra cú hích đáng kể, nhưng thách thức lớn vẫn là giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Về lâu dài, việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận thị trường từ năm 2026 theo Luật Đất đai 2024 có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển dự án, và do đó, giá bất động sản có khả năng tiếp tục tăng. Do đó, các nhà đầu tư và người mua nhà cần theo dõi sát sao những thay đổi này để đưa ra quyết định đúng đắn.”
Bên cạnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp tại TP.HCM cũng đang phản ánh rõ nét sự dịch chuyển của dòng vốn. Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, nhiều nhà đầu tư buộc phải quay sang giao dịch trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, giá bán trên thị trường này hiện vẫn neo cao, đặc biệt là ở những khu vực trung tâm và các dự án đã hình thành đầy đủ tiện ích.
Giải pháp và khuyến nghị
Để thị trường bất động sản thứ cấp tại TP.HCM phát triển ổn định và bền vững, cần có sự phối hợp từ nhiều phía:
1. Cơ quan quản lý nhà nước
Tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền: đẩy mạnh phê duyệt các dự án trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vì quá tập trung vào phân khúc cao cấp.
Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: mở rộng cơ chế một cửa điện tử, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ sang tên, cấp phép và phê duyệt dự án.
Minh bạch thông tin thị trường: công khai dữ liệu giao dịch, giá đất, quy hoạch để hạn chế tình trạng “thổi giá” hoặc đầu cơ.
2. Chủ đầu tư & doanh nghiệp phát triển dự án
Cơ cấu lại sản phẩm: tập trung vào các căn hộ có diện tích vừa phải, giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu ở thực thay vì chỉ hướng đến nhà đầu tư.
Hợp tác cùng proptech và fintech: ứng dụng công nghệ trong quản lý giao dịch, minh bạch thông tin, và mở rộng kênh thanh toán – cho vay.
Chủ động tái khởi động các dự án đang vướng pháp lý: tận dụng chính sách tháo gỡ của TP.HCM để sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
3. Nhà đầu tư & người mua ở thực
Ưu tiên pháp lý minh bạch: lựa chọn dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có sổ hồng hoặc tiến độ pháp lý rõ ràng để hạn chế rủi ro.
Đa dạng hóa danh mục: tránh dồn vốn vào một phân khúc, có thể kết hợp căn hộ trung cấp, nhà phố ngoại thành hoặc bất động sản cho thuê.
Theo dõi chính sách đất đai 2024 và bảng giá đất mới 2026: đây sẽ là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành dự án và chi phí sở hữu.
Triển vọng thị trường thứ cấp tại TP.HCM
Các chuyên gia cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, nhất là với những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, khi giá trị vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực. Ngược lại, các sản phẩm có mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và đã bàn giao sẽ được ưu tiên lựa chọn, trở thành "điểm sáng" trong giao dịch.
Ngoài ra, sự tham gia ngày càng nhiều của các nền tảng proptech và môi giới chuyên nghiệp được dự báo sẽ giúp thị trường thứ cấp minh bạch hơn, giảm tình trạng chênh giá và rút ngắn thời gian giao dịch. Đây là yếu tố quan trọng để lấy lại niềm tin của người mua, đặc biệt là trong giai đoạn 2025–2026 khi nhiều dự án lớn bắt đầu mở bán và tác động lan tỏa đến mặt bằng giá chung.
Kết lại, thị trường bất động sản thứ cấp tại TP.HCM vẫn tiềm ẩn nhiều cơ hội nhưng cũng không ít rủi ro. Nhà đầu tư cần thận trọng lựa chọn sản phẩm có tính thanh khoản cao, đồng thời theo dõi sát sao các chính sách pháp lý và quy hoạch hạ tầng, bởi đây sẽ là những yếu tố then chốt quyết định xu hướng giá và mức độ sôi động của thị trường trong thời gian tới.
MOSO VIỆT NAM
Nền tảng BĐS Minh Bạch Hàng Đầu Việt Nam
Nhà Thật – Giá Thật – Địa Chỉ Thật, Mỗi BĐS chỉ có một tin đăng duy nhất.
