Tóm tắt nhanh
Lệch pha cung - cầu nghiêm trọng: Gần 90% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường.
Mặt bằng giá tăng vọt: Khoảng 80% - 90% sản phẩm mở bán mới nửa đầu năm có giá bình quân trên 75 triệu đồng/m2, ngay cả khu vực vùng ven như Bình Dương cũng chạm ngưỡng 56 triệu đồng/m2.
Nguyên nhân doanh nghiệp bỏ phân khúc giá rẻ: Chi phí giải phóng mặt bằng, giá đất, chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính liên tục leo thang, buộc chủ đầu tư phải tập trung vào sản phẩm biên lợi nhuận cao.
NOXH chưa đủ giải nhiệt: Nguồn cung NOXH còn rất khiêm tốn (mới hoàn thành 1 dự án với 580 căn từ đầu năm).
Giải pháp công nghệ hỗ trợ người mua: Ứng dụng AI PropTech như MOSO giúp lọc tin ảo, định giá chính xác theo tiêu chí "Nhà thật - Giá thật - Vị trí thật", giúp tối ưu ngân sách cho người mua nhà ở thực.
Theo báo cáo mới nhất từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến hết tháng 5, toàn thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn hình thành trong tương lai. Tổng nguồn cung cung cấp ra thị trường đạt khoảng 16.328 căn (tương đương diện tích sàn hơn 1,63 triệu).
Xu hướng "Cao Cấp Hóa" chiếm lĩnh thị trường BĐS TP.HCM
Trong tổng số hơn 16.300 căn hộ gia nhập thị trường, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng tuyệt đối với 14.637 căn (gần 90% tổng nguồn cung). Phân khúc trung cấp chiếm một lượng nhỏ với 1.691 căn. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở bình dân không ghi nhận bất kỳ một dự án mới nào.
Hiện tại, TP.HCM đang có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 căn (gồm khoảng 87.200 căn hộ chung cư và hơn 8.100 căn nhà thấp tầng). Dù nguồn cung có dấu hiệu phục hồi nhẹ so với cùng kỳ, hầu hết các dự án mới sáp nhập hoặc sắp triển khai đều được định vị ở phân khúc giá cao.
Số liệu đồng bộ từ Savills, CBRE và JLL Việt Nam:
80% - 90% sản phẩm mở bán mới nửa đầu năm có giá bình quân trên 75 triệu đồng/m2.
Ngay cả tại thị trường vùng ven lân cận như Bình Dương, mặt bằng giá chung cư cũng đã chạm ngưỡng trung bình 56 triệu đồng/m2, thuộc loại hình trung - cao cấp.
Vì sao căn hộ bình dân dưới 35 triệu/m2 hoàn toàn biến mất?
Theo chuyên gia nhận định, tỷ trọng phân khúc vừa túi tiền hiện chỉ còn khoảng 12-15% và dự kiến sẽ giảm sâu xuống còn 5% trong những năm tới.
Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra rằng từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá thấp đã biến mất khỏi thị trường. Hiện tại, mức giá dưới 70 triệu đồng/m2 đang bị ép gọi là "vừa túi tiền", dù tầm giá này đã vượt xa thu nhập tích lũy của đại bộ phận người lao động.
Các chuyên gia bất động sản lý giải, doanh nghiệp buộc phải "quay lưng" với phân khúc giá rẻ do các nguyên nhân:
Chi phí giải phóng mặt bằng và giá đất leo thang.
Chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng mạnh.
Để đảm bảo tối ưu biên độ lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải tập trung xây dựng sản phẩm trung và cao cấp.
Hệ quả là người mua nhà ở thực buộc phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc dịch chuyển làn sóng tìm kiếm sang các khu vực vùng ven hoặc tỉnh thành lân cận.
NOXH có đủ sức giải toả cơn khát nhà ở giá rẻ?
Trong bối cảnh phân khúc thương mại bình dân biến mất, giá nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành nguồn cung thay thế. Dù vậy, quy mô thực tế hiện nay vẫn rất khiêm tốn so với nhu cầu khổng lồ:
Đã bàn giao: Đầu năm đến nay, TP.HCM mới hoàn thành 1 dự án NOXH với 580 căn hộ.
Đang triển khai: Có 14 dự án đang thi công với quy mô khoảng 11.600 căn.
Chuẩn bị khởi công: 7 dự án với khoảng 8.835 căn đã hoàn tất thủ tục cấp phép, dự kiến triển khai trong thời gian tới.
MOSO – Giải pháp công nghệ Tìm nhà thật - Giá thật
Giữa "ma trận" giá nhà liên tục leo thang và tình trạng tin rác, tin ảo bủa vây người tìm kiếm, sự xuất hiện của các giải pháp PropTech (Công nghệ bất động sản) trở thành chiếc phao cứu sinh cho người mua nhà ở thực. Nổi bật trong số đó là MOSO – nền tảng AI PropTech tiên phong tại Việt Nam hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường.
Được phát triển với tôn chỉ "Nhà Thật – Giá Thật – Vị Trí Thật", ứng dụng công nghệ MOSO giải quyết triệt để các "nỗi đau" của người tìm kiếm nhà đất:
Ứng dụng AI xác thực dữ liệu: Loại bỏ hoàn toàn tình trạng tin ảo, giá ảo "câu khách", kiểm duyệt tọa độ và pháp lý nghiêm ngặt trước khi hiển thị.
Định giá và phân tích xu hướng: Giúp người mua cập nhật lịch sử giá thực tế, so sánh biên độ giá tại khu vực để đưa ra quyết định an cư hợp lý nhất mà không sợ bị "hớ".
Hệ sinh thái kết nối an toàn: Kết nối trực tiếp người mua với chính chủ hoặc các môi giới có chứng chỉ hành nghề, tối ưu hóa thời gian giao dịch từ 45 ngày xuống chỉ còn 15-20 ngày.
Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung vừa túi tiền, việc áp dụng công nghệ thông minh từ MOSO giúp người dùng tối ưu hóa ngân sách và tìm kiếm các cơ hội nhà đất an toàn, thực tế một cách nhanh chóng nhất.
