Bất Cập Định Giá Nhà Đất Và Thủ Tục Cấp Đổi Sổ Hồng

Định Giá Đất Theo Nghiệp Định 71/2024 - Doanh Nghiệp Bất Động Sản Cần Lưu Ý

Dù Nghiệp Định 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, nhưng đến nay nhiều địa phương vẫn lúng túng khi định giá đất trong thực tiễn.

Vì Sao Việc Định Giá Đất Gặp Khó Khăn?

Chi Phí Phát Triển "Bị Bỏ Quên"

Theo Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM (HoREA), việc triển khai định giá đất cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị quy mô lớn đang bị chậm trễ.

Nguyên nhân chính là do Nghiệp Định 71/2024 chưa quy định rõ về các khoản chi phí hợp lý phục vụ cho việc ước tính giá trị sử dụng đất. Bao gồm**:

• Chi phí phát triển thương hiệu

• Chi phí hạ tầng kỹ thuật gia tăng

• Hạ tầng mềm: quy hoạch khu dân cư, giao thông, tiện ích

• Chi phí marketing, hỗ trợ khách hàng

• Chi phí bán hàng, quảng bá...

Việc "bỏ quên" những chi phí này khi định giá đất dẫn đến việc doanh nghiệp không xác định được tiền sử dụng đất, trì hoãn triển khai dự án.

Xem thêm: Cập Nhật Mới Nhất Về Sáp Nhập, Chính Sách Và Xu Hướng Đầu Tư Thị Trường Bất Động Sản TPHCM 2025

Vướng Mắc Trong Phương Pháp So Sánh

Thiếu Tương Đồng Về Chi Phí

Các địa phương hiện vẫn áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất, nhưng thiếu chi tiết trong việc bóc tách chi phí từ các thửa đất tham chiếu.

Giá bán trên thị trường bao gồm:

• Quyền sử dụng đất

• Chi phí xây dựng

• Chi phí hạ tầng, marketing, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, phí dịch vụ...

Do vậy, để định giá chính xác, cần:

• Bóc tách chi phí ra khỏi giá bán tham chiếu

• Đưa các thửa đất về cùng hệ quy chiếu (không được so sánh với thửa đất 3 năm trước, hoặc vị trí trung tâm trong khi thửa đất cần giá ở ngoại ô).

Sai Lệch Trong Vị Trí So Sánh

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp giá đất ở ngoại ô bị so sánh sai lệch với trung tâm, khiến việc định giá không phản ánh đúng giá trị.

Giải pháp:

• Xem xét yếu tố vị trí gần nhất

• Đưa vị trí vào đối tượng đặc biệt cần được ưu tiên khi so sánh

Hướng Giải Và Đề Xuất Từ HoREA

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, Nghiệp Định 71/2024 tuy đã gỡ nhiều vướng mắc, nhưng vẫn chưa hoàn thiện trong việc xác định chi phí theo phương pháp thặng dư và so sánh.

Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo:

• Rà soát văn bản quy pháp liên quan

• Sửa đổi, bổ sung nhanh theo quy trình rút gọn nếu có bất cập

Việc sửa đổi kịp thời sẽ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo minh bạch giá đất, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định.

Thủ Tục Cấp Sổ Hồng Mới Tại TP.HCM Gây Khó Khăn Cho Người Dân

Cập Nhật Mới Về Thủ Tục Nhà Đất Tại TP.HCM

Gần đây, nhiều người dân khi đi làm thủ tục cấp sổ hồng, sang tên nhà đất đã bất ngờ khi phải thực hiện thêm nhiều bước theo quy trình mới do quy định từ Quyết Định 651 (2025) ban hành.

Quy Trình Mới Tăng Tối Thiểu 13 Ngày Xử Lý

Điển Hình Trường Hợp Thực Tế

• Người dân TP.Thủ Đức sau khi đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với số tiền hơn 124 triệu đồng.

• Trước đây: Chỉ cần mang biên lai nộp vào Chi nhánh VP đăng ký đất đai → nhận sổ hồng ngay.

• Hiện nay: Phải đối thêm 10 ngày để lấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế trước khi nộp lại cho chi nhánh VP đất đai.

Như vậy, quy trình mới đang kéo dài thời gian xử lý tổng tối thiểu lên đến 13 ngày làm việc.

Thực Tế Tăng Áp Lực Lên Hệ Thống

Cơ Quan Thuế Và Kho Bạc Cần Đối Chiế

• Việc xác nhận tiền thuế đã vào NSNN phải đợi phợi chờ đối chiế từ Kho bạc

• Tốn nhiều ngày xử lý vì thiếu kênh tra cứu trực tiếp

Đối Với Chi Nhánh VP Đăng Ký Đất Đai

• Phải chờ cơ quan thuế xác nhận xong mới dám trả sổ hồng

• Gia tăng áp lực tại bộ phận một cửa do phải xử lý nhiều bước hơn

Người Dân Kiến Nghị Và Giải Pháp

• Nên trả lại cách làm trước đây: thuế xác nhận tại chỗ khi đã đóng tiền

• Hoặc liên thông dữ liệu thuế – đất đai trong hệ thống để xử lý tự động

Những vướng mắc trong định giá đất và thủ tục pháp lý không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và giao dịch của cả doanh nghiệp lẫn người dân. Trong bối cảnh quy định liên tục thay đổi, việc cập nhật thông tin và có đơn vị đồng hành am hiểu thị trường là yếu tố then chốt.

MOSO không chỉ mang đến giải pháp tiếp cận khách hàng hiệu quả, mà còn hỗ trợ đối tác nắm bắt nhanh các chính sách mới, tối ưu quy trình giao dịch và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Với mạng lưới chuyên viên và hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ, MOSO hướng đến việc giúp mỗi giao dịch bất động sản trở nên minh bạch hơn – nhanh chóng hơn – hiệu quả hơn trong một thị trường đang ngày càng siết chặt và chuyên nghiệp hóa.