Định Giá Đất Theo Nghiệp Định 71/2024 - Doanh Nghiệp Bất Động Sản Cần Lưu Ý
Dù Nghiệp Định 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, nhưng đến nay nhiều địa phương vẫn lúng túng khi định giá đất trong thực tiễn.
Vì Sao Việc Định Giá Đất Gặp Khó Khăn?
Chi Phí Phát Triển "Bị Bỏ Quên"
Theo Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM (HoREA), việc triển khai định giá đất cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị quy mô lớn đang bị chậm trễ.
Nguyên nhân chính là do Nghiệp Định 71/2024 chưa quy định rõ về các khoản chi phí hợp lý phục vụ cho việc ước tính giá trị sử dụng đất. Bao gồm**:
Chi phí phát triển thương hiệu
Chi phí hạ tầng kỹ thuật gia tăng
Hạ tầng mềm: quy hoạch khu dân cư, giao thông, tiện ích
Chi phí marketing, hỗ trợ khách hàng
Chi phí bán hàng, quảng bá...
Việc "bỏ quên" những chi phí này khi định giá đất dẫn đến việc doanh nghiệp không xác định được tiền sử dụng đất, trì hoãn triển khai dự án.
Vướng Mắc Trong Phương Pháp So Sánh
Thiếu Tương Đồng Về Chi Phí
Các địa phương hiện vẫn áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất, nhưng thiếu chi tiết trong việc bóc tách chi phí từ các thửa đất tham chiếu.
Giá bán trên thị trường bao gồm:
Quyền sử dụng đất
Chi phí xây dựng
Chi phí hạ tầng, marketing, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, phí dịch vụ...
Do vậy, để định giá chính xác, cần:
Bóc tách chi phí ra khỏi giá bán tham chiếu
Đưa các thửa đất về cùng hệ quy chiếu (không được so sánh với thửa đất 3 năm trước, hoặc vị trí trung tâm trong khi thửa đất cần giá ở ngoại ô).
Sai Lệch Trong Vị Trí So Sánh
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp giá đất ở ngoại ô bị so sánh sai lệch với trung tâm, khiến việc định giá không phản ánh đúng giá trị.
Giải pháp:
Xem xét yếu tố vị trí gần nhất
Đưa vị trí vào đối tượng đặc biệt cần được ưu tiên khi so sánh
Hướng Giải Và Đề Xuất Từ HoREA
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, Nghiệp Định 71/2024 tuy đã gỡ nhiều vướng mắc, nhưng vẫn chưa hoàn thiện trong việc xác định chi phí theo phương pháp thặng dư và so sánh.
Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo:
Rà soát văn bản quy pháp liên quan
Sửa đổi, bổ sung nhanh theo quy trình rút gọn nếu có bất cập
Việc sửa đổi kịp thời sẽ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo minh bạch giá đất, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định.
Thủ Tục Cấp Sổ Hồng Mới Tại TP.HCM Gây Khó Khăn Cho Người Dân
Cập Nhật Mới Về Thủ Tục Nhà Đất Tại TP.HCM
Gần đây, nhiều người dân khi đi làm thủ tục cấp sổ hồng, sang tên nhà đất đã bất ngờ khi phải thực hiện thêm nhiều bước theo quy trình mới do quy định từ Quyết Định 651 (2025) ban hành.
Quy Trình Mới Tăng Tối Thiểu 13 Ngày Xử Lý
Điển Hình Trường Hợp Thực Tế
Người dân TP.Thủ Đức sau khi đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với số tiền hơn 124 triệu đồng.
Trước đây: Chỉ cần mang biên lai nộp vào Chi nhánh VP đăng ký đất đai → nhận sổ hồng ngay.
Hiện nay: Phải đối thêm 10 ngày để lấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế trước khi nộp lại cho chi nhánh VP đất đai.
Như vậy, quy trình mới đang kéo dài thời gian xử lý tổng tối thiểu lên đến 13 ngày làm việc.
Thực Tế Tăng Áp Lực Lên Hệ Thống
Cơ Quan Thuế Và Kho Bạc Cần Đối Chiế
Việc xác nhận tiền thuế đã vào NSNN phải đợi phợi chờ đối chiế từ Kho bạc
Tốn nhiều ngày xử lý vì thiếu kênh tra cứu trực tiếp
Đối Với Chi Nhánh VP Đăng Ký Đất Đai
Phải chờ cơ quan thuế xác nhận xong mới dám trả sổ hồng
Gia tăng áp lực tại bộ phận một cửa do phải xử lý nhiều bước hơn
Người Dân Kiến Nghị Và Giải Pháp
Nên trả lại cách làm trước đây: thuế xác nhận tại chỗ khi đã đóng tiền
Hoặc liên thông dữ liệu thuế – đất đai trong hệ thống để xử lý tự động
Tổng Kết
Thủ tục cấp sổ hồng TP.HCM theo quy trình mới gây nhiều khó khăn cho người dân, tăng thời gian xử lý lên tối thiểu 13 ngày. Để đảm bảo sự đồng bộ, minh bạch và thuận tiện, cần thiết là phải xây dựng cơ chế liên thông điện tử giữa các cơ quan và rút ngắn các bước trung gian không cần thiết.
