Chính sách đất đai có hiệu lực từ tháng 11/2026 và tác động đến giá bất động sản

⚡ MOSO Flash Insights — Snapshot Thị Trường 2026
* Sự kiện / Tiêu điểm chính: Chính sách đất đai mới có hiệu lực tháng 11/2026, nay áp dụng thực tế tại nhiều tỉnh.
* Dữ liệu biến động: Giá đất tại Đồng Tháp, Tiền Giang dao động 600 triệu đồng đến 10 tỷ đồng/lô tuỳ vị trí và diện tích, chênh lệch từ 5% đến 15% sau khi áp dụng hệ số K mới.
* Tác động trực tiếp: Thị trường ghi nhận nguồn cung tăng mạnh, điều kiện kinh doanh được cắt giảm giúp giao dịch thuận tiện, thủ tục sang tên dễ hơn.
* Khuyến nghị hành động từ MOSO: Người mua cần thường xuyên kiểm tra bảng giá đất từng khu vực, tận dụng thời gian chuyển giao chính sách để đàm phán giá tốt, ưu tiên chọn mua bán nhà đất ở vị trí có quy hoạch rõ ràng để tránh rủi ro áp lực điều chỉnh giá theo hệ số K.

1. Tây Ninh: Quy định mới về cho thuê đất ngắn hạn và quản lý đất nhỏ hẹp, xen kẹt

Từ ngày 01/11/2026, Quyết định 152/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tây Ninh chính thức có hiệu lực. Quyết định quy định một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, bao gồm cho thuê quỹ đất ngắn hạn, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa và đất rừng dưới 02 ha, tách khu đất thành dự án độc lập và quản lý đất nhỏ hẹp, xen kẹt.

Cho thuê quỹ đất ngắn hạn tối đa 5 năm

Theo quy định mới, thời hạn cho thuê quỹ đất ngắn hạn không quá 05 năm. Danh mục các khu đất cho thuê và giá khởi điểm phải được công khai trong thời hạn 30 ngày.

Quy trình lựa chọn người thuê được thực hiện theo các mốc thời gian cụ thể:

• Việc lựa chọn người thuê được thực hiện trong tối đa 03 ngày kể từ khi hết thời hạn nộp hồ sơ.

• Hợp đồng thuê đất được ký trong 03 ngày tiếp theo.

Người thuê đất không được xây dựng công trình kiên cố trên đất. Khi kết thúc hợp đồng thuê, người thuê phải tự tháo dỡ công trình, tài sản đã tạo lập và không được yêu cầu bồi thường.

Chuyển mục đích sử dụng dưới 02 ha đất trồng lúa, đất rừng

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa hoặc đất rừng có diện tích dưới 02 ha, việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch hoặc chỉ tiêu sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Riêng đối với đất rừng, tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển mục đích phải có phương án trồng rừng thay thế hoặc hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định.

Điều kiện tách khu đất thành dự án độc lập

Quyết định 152/2026/QĐ-UBND cũng quy định các tiêu chí đối với khu đất được xem xét tách thành dự án độc lập. Một số điều kiện đáng chú ý gồm:

• Diện tích khu đất từ 1.000 m² trở lên và chiếm ít nhất 10% diện tích dự án.

• Tiếp giáp đường giao thông từ cấp VI trở lên, có chiều dài tiếp giáp tối thiểu 10 m và chiều sâu từ 50 m.

• Phù hợp với quy hoạch và thuộc diện tích đất do Nhà nước quản lý.

Các tiêu chí này là cơ sở để xem xét khả năng hình thành dự án độc lập đối với những khu đất đáp ứng điều kiện theo quy định.

Quản lý đất nhỏ hẹp, xen kẹt

Trước ngày 15/10 hằng năm, UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát và lập danh sách các thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt trên địa bàn.

Danh sách này phải được công khai trong thời hạn 30 ngày để lấy ý kiến người dân trước khi thực hiện các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất theo Điều 228 Luật Đất đai 2024.

Quy định chuyển tiếp: Các dự án đã được giao đất hoặc cho thuê đất tiếp tục được sử dụng đến hết thời hạn. Một số dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư được tiếp tục thực hiện thủ tục đất đai theo quy định chuyển tiếp.

2. Đồng Tháp: Hướng dẫn xác định diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp

Từ ngày 05/11/2026, Quyết định 121/2026/QĐ-UBND ngày 22/10/2026 của UBND tỉnh Đồng Tháp bắt đầu có hiệu lực.

Quyết định hướng dẫn cách xác định diện tích đất ở trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp thể hiện chung đất ở với các loại đất khác nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.

Đối tượng áp dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Việc xác định diện tích đất ở được căn cứ vào thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Cụ thể:

Cách xác định diện tích đất ở

• Trường hợp diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở. Nếu diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích thực tế đã xây dựng.

• Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất được xác định là đất ở.

• Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng một thửa đất: Diện tích đất ở được xác định bằng tổng diện tích đất ở của từng hộ, nhưng không vượt quá tổng diện tích thửa đất.

• Trường hợp nhà ở đã tồn tại trước ngày 01/07/2004 nhưng hiện không còn nhà trên đất: Nếu người sử dụng đất có yêu cầu xác định diện tích đất ở thì diện tích được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở, nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.

Hạn mức công nhận đất ở được áp dụng theo Quyết định 51/2026/QĐ-UBND ngày 22/04/2026 của UBND tỉnh Đồng Tháp.

Những giấy tờ dùng để xác định thời điểm hình thành nhà ở

Thời điểm hình thành nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống là căn cứ quan trọng để xác định thời điểm sử dụng đất ở và áp dụng hạn mức công nhận đất ở.

Một số loại giấy tờ có thể được sử dụng gồm:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất ở, thuế nhà đất.

• Quyết định hoặc bản án của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định thi hành án liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

• Hợp đồng hoặc giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản thanh toán khác có địa chỉ thuộc thửa đất cần xác định.

• Giấy tờ mua bán nhà, tài sản gắn liền với đất có chữ ký của các bên liên quan, được lập trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004.

• Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà đất có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004.

• Giấy tờ đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn với thửa đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Nếu không có các giấy tờ nêu trên hoặc giấy tờ không thể hiện rõ thời điểm xác lập, mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có thể căn cứ vào biên bản ghi nhận kết quả của Hội đồng đăng ký đất đai hoặc biên bản lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm hình thành nhà ở.

Trường hợp các giấy tờ cung cấp có thông tin thời gian không thống nhất, thời điểm hình thành nhà ở được xác định theo giấy tờ có ngày, tháng, năm sớm nhất.

3. Thanh Hóa: Phân cấp cho UBND cấp xã chấp thuận vị trí, ranh giới sử dụng đất đối với một số dự án

Từ ngày 10/11/2026, Quyết định 117/2026/QĐ-UBND ngày 19/10/2026 của UBND tỉnh Thanh Hóa có hiệu lực, quy định việc phân cấp cho UBND cấp xã chấp thuận vị trí, ranh giới sử dụng đất, phương án tuyến hoặc mặt bằng tổng thể đối với một số dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh.

Những dự án thuộc phạm vi phân cấp

Theo quy định, UBND cấp xã được thực hiện việc chấp thuận đối với dự án đầu tư xây dựng đáp ứng các điều kiện:

• Vị trí, ranh giới sử dụng đất của dự án chỉ nằm trong địa giới hành chính của một xã hoặc phường.

• Dự án thuộc khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành theo pháp luật về quy hoạch.

Việc chấp thuận được thực hiện theo điểm c khoản 4 Điều 73 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Sau khi được chấp thuận, phương án tuyến công trình, vị trí công trình hoặc mặt bằng tổng thể có thể được sử dụng làm căn cứ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Trách nhiệm của UBND cấp xã và cơ quan liên quan

UBND cấp xã chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, thống nhất của văn bản chấp thuận và kết quả thực hiện nhiệm vụ được phân cấp.

Trong quá trình xem xét, cơ quan cấp xã cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực dự án; đồng thời lấy ý kiến của các cơ quan quản lý chuyên ngành cấp tỉnh và đơn vị liên quan.

UBND cấp xã cũng có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc triển khai dự án theo nội dung đã được chấp thuận và kịp thời phản ánh khó khăn, vướng mắc.

Trong khi đó, Sở Xây dựng có trách nhiệm hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ được phân cấp và tham mưu UBND tỉnh xử lý các vấn đề phát sinh. Các sở, ngành liên quan phối hợp với UBND cấp xã trong quá trình lấy ý kiến và giải quyết hồ sơ.

Việc phân cấp này tạo thêm thẩm quyền cho cấp xã trong một số thủ tục liên quan đến vị trí và ranh giới sử dụng đất, đồng thời đặt ra yêu cầu về trách nhiệm quản lý và phối hợp giữa các cơ quan.

4. Những điểm người sử dụng đất và nhà đầu tư cần lưu ý

Ba quyết định trên có phạm vi áp dụng tại ba địa phương khác nhau, nhưng đều liên quan trực tiếp đến thủ tục quản lý, sử dụng và khai thác quỹ đất.

Một số vấn đề đáng chú ý:

• Đối với người có nhu cầu thuê đất: Cần tìm hiểu danh mục đất công khai, thời hạn thuê và các giới hạn sử dụng đất, đặc biệt là quy định không được xây dựng công trình kiên cố trên đất thuê ngắn hạn.

• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Người sử dụng đất tại Đồng Tháp có Giấy chứng nhận thể hiện chung đất ở với đất khác nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở nên rà soát giấy tờ về nhà ở và thời điểm hình thành để xác định quyền lợi theo quy định.

• Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án: Cần kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, khả năng tách khu đất thành dự án độc lập và các thủ tục chấp thuận vị trí, ranh giới sử dụng đất theo quy định tại địa phương.

Các quy định mới không đồng nghĩa với việc giá bất động sản tại những địa phương này sẽ tự động tăng hoặc giảm. Tác động đến thị trường còn phụ thuộc vào vị trí khu đất, quy hoạch, pháp lý dự án, khả năng khai thác và nhu cầu thực tế.

Người mua, người bán và nhà đầu tư nên chủ động cập nhật quy định tại địa phương, đồng thời kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của từng bất động sản trước khi thực hiện giao dịch.

Phân tích dữ liệu thị trường & Bảng đối chiếu giá

Hoạt động mua bán đất sôi động tại chợ thị xã Hồng Ngự, Đồng Tháp

Giao dịch đất trên sổ và hệ số K tại phòng công chứng Đồng Tháp

Thực địa bất động sản Việt Nam năm 2026

Trên thực tế, ở các địa phương miền Tây Nam Bộ, thủ tục chuyển nhượng đất nền diễn ra nhanh hơn trước. Các tuyến đường nhánh, mặt tiền liên xã của Đồng Tháp, Tiền Giang… lượng giao dịch tăng trong khi giá biến động nhẹ (tăng 5-15% so với cùng kỳ 2025). Tuy nhiên một số khu vực vẫn ghi nhận cảnh báo rủi ro ngập lụt mùa triều cường, nhất là ở các huyện ven sông (Tháp Mười, Tam Nông), cần lưu ý yếu tố này khi tính toán giá trị đầu tư dài hạn.

Khảo sát thực tế từ MOSO tại thị trường mua bán nhà đất Đồng Tháp cho thấy, các lô đất mặt tiền đường tỉnh như ĐT841, Nguyễn Văn Khối, khu Đông Bắc Mỹ Hưng luôn hút nhà đầu tư, nhưng cũng đồng thời bị cạnh tranh mạnh về giá, nhất là với sản phẩm trên 1.000m2.

Ngập triều cường tại Tháp Mười làm ảnh hưởng đất mặt tiền

Phân tích Chuyên gia MOSO: Xu hướng & Cảnh báo Thực địa

• Dự báo ngắn hạn (3-6 tháng): Giá đất nền tiếp tục duy trì nền giá mới, nguồn cung ra thị trường tăng nhanh tại các huyện nội tỉnh. Đặc biệt dòng tiền tập trung vào đất có pháp lý rõ ràng, giấy xác nhận quyền sử dụng sở hữu cập nhật theo chính sách mới.

• Dự báo trung hạn (1-3 năm): Khi điều chỉnh hệ số K theo diễn biến thị trường, một số khu vực sẽ có biến động mạnh, có thể xuất hiện vùng "nóng giá cục bộ" rồi hạ nhiệt nhanh nếu không được kiểm soát tốt về quy hoạch và hạ tầng thực tế đi kèm.

• Cảnh báo đỏ từ thực địa: Thận trọng trước các tin đồn "sốt đất" ăn theo chính sách; tại Đồng Tháp, Tiền Giang vẫn còn hiện tượng đầu cơ gom đất nền phân lô, tuy nhiên nguồn cung đa dạng và minh bạch hơn giúp việc lựa chọn không còn quá nhiều rủi ro như giai đoạn trước.

Về MOSO — AI Proptech cho người Việt

MOSO là nền tảng AI Proptech ứng dụng trí tuệ nhân tạo, giúp tìm kiếm nhà đất, mua bán căn hộ, dự án và đăng tin bất động sản miễn phí. Tra cứu giá nhà, thẩm định BĐS & hỗ trợ vay thế chấp với việc chuyên cung cấp dữ liệu bất động sản được xác thực nghiêm ngặt theo Chuẩn ARV (Accurate · Real · Verified). MOSO tối ưu hóa hiệu suất và độ an toàn giao dịch thông qua các giải pháp đột phá: đăng tin miễn phí không giới hạn tiếp cận khách hàng tiềm năng, tính năng ẩn số nhà bảo vệ tin đăng tuyệt đối tránh tình trạng sao chép, cùng hệ sinh thái trợ lý AI hỗ trợ định giá chuẩn xác và tìm nhà phù hợp 24/7.

Nguồn dữ liệu tham chiếu: Dữ liệu biến động giá thực tế MOSO Data 2026, Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê, VnExpress, CafeF.