Bảng Giá Đất Mới: Chuyên Gia Cảnh Báo Nguy Cơ 'Chạy Đua Với Giá Ảo' - Giấc Mơ An Cư Của Người Việt Sẽ Về Đâu?
Luật Đất đai 2024 ra đời mang theo kỳ vọng lớn lao về một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn. Trọng tâm của sự thay đổi này là quy định xây dựng bảng giá đất theo "nguyên tắc thị trường". Về lý thuyết, đây là một bước tiến đột phá, hứa hẹn sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, đưa giá trị đất đai về gần với thực tế.
Thế nhưng, khi những quy định đầu tiên chuẩn bị được áp dụng, một làn sóng lo ngại lại dấy lên từ chính những chuyên gia đầu ngành. Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý" ngày 22/7 vừa qua, hàng loạt cảnh báo đanh thép đã được đưa ra. Họ lo sợ rằng, nếu không được thực hiện một cách khoa học và cẩn trọng, cái gọi là "giá thị trường" có thể biến thành một cuộc rượt đuổi vô định với "giá ảo", và chính sách được kỳ vọng là cứu cánh lại vô tình đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động đi xa hơn bao giờ hết.
Vậy đâu là những rủi ro tiềm ẩn đằng sau một chủ trương vốn dĩ rất đúng đắn? Vòng xoáy chi phí đang hình thành như thế nào? Và liệu có lối thoát nào cho thị trường và cho chính chúng ta? Hãy cùng Moso Việt Nam lắng nghe và phân tích sâu những tiếng nói đầy tâm huyết này.
"Nguyên Tắc Thị Trường" Hay Cuộc Rượt Đuổi Giá Ảo?
Đây là câu hỏi cốt lõi mà các chuyên gia đang đặt ra. Việc áp dụng máy móc giá giao dịch trên thị trường vào bảng giá đất mới có thể dẫn đến những hệ lụy khôn lường.
Khi "Sốt Đất" Trở Thành Dữ Liệu Chính Thống
Tiến sĩ Trần Việt Anh đã chỉ ra một thực tế phũ phàng: giá đất tại Việt Nam thường xuyên bị đẩy lên một cách phi lý bởi các yếu tố đầu cơ. Một thông tin quy hoạch làm đường, xây cầu, hay gần đây là hiệu ứng từ việc sáp nhập đơn vị hành chính, tất cả đều có thể châm ngòi cho những cơn sốt đất cục bộ.
Nếu các địa phương vội vàng lấy mức giá bị thổi phồng trong giai đoạn "sốt nóng" này làm cơ sở dữ liệu để xây dựng bảng giá đất, chúng ta sẽ phải đối mặt với một nguy cơ khủng khiếp: hợp thức hóa giá ảo. Bảng giá đất mới, vốn phải là mỏ neo ổn định, giờ đây lại có nguy cơ bị cuốn theo những con sóng đầu cơ đầy biến động.
Lằn Ranh Mỏng Manh Giữa Giá Trị Thật và Bong Bóng
Bà Võ Nhật Liễu, một chuyên gia khác, nhấn mạnh rằng việc xây dựng bảng giá đất cần một phương pháp tiếp cận khoa học, chứ không thể dựa vào các thương lượng rời rạc. Để có được "giá thị trường" phản ánh đúng giá trị, cần phải khảo sát một lượng giao dịch đủ lớn, trên một dòng thời gian đủ dài (ít nhất 5-10 năm) để loại bỏ các yếu tố đột biến.
Việc vội vàng áp dụng giá thị trường trong bối cảnh dữ liệu còn thiếu và yếu sẽ giống như xây nhà trên một nền móng không ổn định, cực kỳ rủi ro cho cả nền kinh tế và an sinh xã hội.
Vòng Xoáy Chi Phí: Doanh Nghiệp "Bó Tay", Người Mua "Gánh Đủ"
Khi bảng giá đất bị đẩy lên cao một cách giả tạo, nó sẽ khởi đầu cho một vòng xoáy chi phí mà người chịu thiệt cuối cùng chính là người mua nhà.
Gánh Nặng Tiền Sử Dụng Đất
Tiền sử dụng đất hiện đã chiếm hơn 20% tổng chi phí đầu tư một dự án. Đây là một "ẩn số" mà các doanh nghiệp rất khó kiểm soát. Nếu bây giờ, ẩn số này được tính dựa trên một bảng giá đất "chạy đua với giá ảo", chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng vọt.
Kết quả là gì? Các dự án nhà ở phân khúc trung cấp, bình dân sẽ gần như "tuyệt chủng" vì làm không có lãi. Doanh nghiệp sẽ buộc phải chuyển hướng sang phân khúc cao cấp, hạng sang, phục vụ một nhóm nhỏ các nhà đầu tư có tài chính dồi dào. Thị trường sẽ lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, và cánh cửa sở hữu nhà của người lao động ngày càng khép lại.
Từ Chi Phí Đền Bù Đến Giá Bán "Trên Trời"
Vòng xoáy này được minh họa rõ nét qua ví dụ tại vòng xoay Cát Lái (TP.HCM) mà TS. Trần Việt Anh đưa ra. Khi giá đền bù giải tỏa mặt bằng bị đẩy lên tới 81 triệu đồng/m² (dựa trên tham chiếu giá khu vực), doanh nghiệp muốn có lợi nhuận sẽ phải đưa ra giá bán căn hộ khoảng 200 triệu đồng/m².
Đây là một con số không tưởng đối với đại đa số người dân. Rõ ràng, khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp không còn cách nào khác ngoài việc đẩy toàn bộ gánh nặng đó vào giá bán cuối cùng. Người có nhu cầu tìm kiếm nhà đất để ở sẽ là người trả giá cho sự phi lý này.
Những Bất Cập: Chênh Lệch Giá Đất Phi Lý
Ngay cả trong nội tại cách định giá, những bất cập lớn vẫn tồn tại, cho thấy sự thiếu cơ sở khoa học và cảm tính trong việc áp dụng chính sách.
Câu Chuyện "840 Lần" Trên Đất Vàng Đồng Khởi
Ví dụ mà TS. Phạm Viết Thuận nêu ra thực sự gây sốc. Trên cùng một thửa đất mặt tiền đường Đồng Khởi - vị trí đắt đỏ bậc nhất Sài Gòn:
Phần đất ở (210 m²) được định giá: 687 triệu đồng/m²
Phần đất nông nghiệp xen kẹt (6 m²) được định giá: 810.000 đồng/m²
Mức chênh lệch lên tới hơn 840 lần trên cùng một vị trí địa lý là điều không thể giải thích được bằng bất kỳ nguyên tắc thị trường nào. Nó cho thấy việc định giá đất nông nghiệp đang cực kỳ cảm tính và không bám sát thực tế, tạo ra sự bất công lớn và kẽ hở cho các vấn đề tiêu cực khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là một trong những vướng mắc lớn mà các quy định về cấp sổ đỏ hay công chứng trong tương lai cần giải quyết.
Lối Thoát Nào Cho Giấc Mơ An Cư? - Giải Pháp Từ Chuyên Gia
Giữa những lo ngại, các chuyên gia cũng đã đề xuất những lối thoát khả dĩ, đòi hỏi sự quyết liệt và khoa học từ các nhà làm chính sách.
Cần Một Lộ Trình, Tránh "Sốc" Giá
Giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là phải có một lộ trình cụ thể và hợp lý. Bảng giá đất cần được điều chỉnh từ từ, có thể theo từng năm với một biên độ nhất định, để thị trường, doanh nghiệp và người dân kịp thích ứng, tránh những cú sốc đột ngột gây tê liệt giao dịch.
Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Khoa Học
Đây là giải pháp căn cơ và dài hạn. Cần khẩn trương xây dựng một trung tâm dữ liệu đất đai quốc gia, minh bạch và tin cậy. Dữ liệu này phải được thu thập từ giá giao dịch thực tế, không phải giá trên hợp đồng công chứng. Các nền tảng giao dịch minh bạch như Moso.vn, nơi người dùng có thể đăng tin nhà đất với thông tin rõ ràng, cũng là một phần quan trọng góp phần vào việc xây dựng hệ sinh thái dữ liệu này.
Phân Định Rõ Ràng Các Loại Giá Đất
Cần có sự phân định rạch ròi giữa bảng giá đất áp cho các dự án thương mại và bảng giá đất phục vụ các mục tiêu an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Không thể dùng chung một thước đo cho những mục tiêu hoàn toàn khác nhau.
Hành trình tiến tới một thị trường bất động sản minh bạch vẫn còn nhiều chông gai. Những cảnh báo từ giới chuyên gia là vô cùng quý giá, là tiếng chuông cảnh tỉnh để các nhà hoạch định chính sách có những điều chỉnh kịp thời, để Luật Đất đai thực sự đi vào cuộc sống và phục vụ người dân, chứ không phải trở thành rào cản ngăn họ đến với giấc mơ an cư.
Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
1. Vậy Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng chính thức khi nào?
Theo thông tin từ cơ quan quản lý, để tránh gây "sốc giá" và có thêm thời gian chuẩn bị, bảng giá đất mới đầu tiên theo quy định của Luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ được công bố và áp dụng đồng loạt trên cả nước từ ngày 1/1/2026.
2. Liệu giá nhà có tăng vọt vào năm 2026 khi áp dụng bảng giá đất mới không?
Đây là một rủi ro có thật nếu việc xây dựng bảng giá đất không được kiểm soát chặt chẽ và khoa học. Tuy nhiên, trước các phản ánh của chuyên gia, Chính phủ và các bộ ngành đang cân nhắc các giải pháp để giảm thiểu tác động, chẳng hạn như áp dụng lộ trình tăng dần và sử dụng hệ số điều chỉnh hàng năm.
3. Tôi muốn tìm kiếm nhà đất để ở, vậy bây giờ có phải là thời điểm tốt?
Giai đoạn từ nay đến cuối năm 2025 có thể được xem là "vùng đệm" an toàn, khi bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực. Điều này mang lại sự ổn định tương đối về các nghĩa vụ tài chính liên quan. Nếu bạn có nhu cầu thật và tìm được sản phẩm ưng ý, đây là thời điểm tốt để ra quyết định trước khi thị trường bước vào giai đoạn biến động hơn từ năm 2026.
4. Các quy định mới về cấp sổ đỏ hay công chứng điện tử có bị ảnh hưởng bởi vấn đề bảng giá đất này không?
Các quy định về quy trình cấp xã được cấp sổ đỏ hay thủ tục công chứng điện tử là những phần của khung pháp lý mới, vận hành tương đối độc lập với việc định giá. Tuy nhiên, giá trị ghi trên sổ và các khoản phí, lệ phí liên quan sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bảng giá đất. Do đó, chúng có mối liên hệ mật thiết với nhau trong bức tranh tổng thể của thị trường.
Theo dõi blog Tin Tức Moso để cập nhật các thông tin và xu hướng mới nhất trong thị trường bất động sản Việt Nam nhé!
Nền tảng BĐS Minh Bạch Hàng Đầu Việt Nam
Nhà Thật – Giá Thật – Địa Chỉ Thật, Mỗi BĐS chỉ có một tin đăng duy nhất.
