Báo cáo dự đoán Thị trường Bất động sản Việt Nam & TP.HCM 2025–2030

Báo cáo dự đoán Thị trường Bất động sản Việt Nam & TP.HCM 2025–2030

1 | Tóm tắt điều hành

Chuyên đề	Nhận định chính
Xu hướng chung	Thị trường BĐS đang phục hồi sau cú sốc 2021–2023. Tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa cao, phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và minh bạch dự án.
TP.HCM	Mục tiêu 235.000 căn 2021–2025 chỉ hoàn thành ~24% → thiếu ~179.000 căn. Nguồn cung giai đoạn 2025–2027 chỉ ~39.000 căn, tập trung vào trung – cao cấp.
PropTech	Thị trường PropTech Việt Nam đạt USD 512,4 triệu (2023), CAGR ~18,7% đến 2029. Đây là công cụ then chốt giúp minh bạch hóa BĐS và rút ngắn chu kỳ giao dịch.
Trung tâm giao dịch BĐS nhà nước	Đang được nghiên cứu, có thể vận hành từ 2026 nếu pháp lý được thông qua. Có tiềm năng tái cấu trúc cách thức giao dịch và xác thực pháp lý BĐS.
Đề xuất cho MOSO	MOSO nên định vị như nền tảng PropTech toàn diện: tích hợp AVM, KYC, giao dịch số, hợp tác với Trung tâm giao dịch nhà nước để dẫn dắt minh bạch hóa thị trường.

GDP Growth: 6.5%
FDI Growth: 13.1%
Lãi suất: 4.5%
Lạm phát: 3.5%

Tổng quan kinh tế Việt Nam 2025

Chỉ số	Giá trị / Dự báo
Tăng trưởng GDP	🇻🇳 IMF dự báo khoảng 6,5% cho năm 2025. World Bank dự báo ~ 6,8%.  Chính phủ đặt mục tiêu cao hơn, có lúc là ít nhất 8%, nhưng có rủi ro nếu xuất khẩu & đầu tư bị ảnh hưởng bởi chính sách quốc tế.
FDI (Đầu tư nước ngoài trực tiếp)	Vẫn rất mạnh mẽ trong 2025. Nêu rõ trong báo cáo của OECD: FDI inward stock tăng đều ~ 13.1% mỗi năm kể từ 2007.  Các báo cáo khác nói FDI vẫn là động lực chính cho phát triển công nghiệp và xuất khẩu.
Lãi suất chính sách / lãi suất vay tham khảo	Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chưa có thông tin công bố rõ ràng “lãi suất cơ bản” mới cho 2025 trong các nguồn mình tìm được gần đây. Theo Trading Economics, lãi suất tham khảo (interest rate) có dự đoán khoảng 4,50% đến cuối quý hiện tại.  Các chuyên gia cho rằng vẫn có “không gian hạn chế” cho việc nới lỏng chính sách tiền tệ nếu tăng trưởng chậm lại.
Lạm phát (CPI / Core inflation)	CPI năm 2025 được dự báo trong khoảng 3% đến 4,5% để phù hợp với mục tiêu Quốc hội đề ra.  Theo số liệu mới nhất, CPI (August 2025) khoảng 3,24% so với cùng kỳ năm trước. Lạm phát cơ bản (không tính thực phẩm & năng lượng giao động mạnh) ~ 3-3.3%

Một vài điểm lưu ý / rủi ro

• Ảnh hưởng chính sách quốc tế & thuế quan: Các hàng rào thuế từ Mỹ & các quốc gia đối tác có thể ảnh hưởng xuất khẩu, qua đó ảnh hưởng GDP & FDI.

• Biến động giá nguyên liệu & năng lượng: Tăng giá nguyên vật liệu xây dựng, điện, và chi phí logistics có thể đẩy chi phí đầu vào lên cao, kéo theo giá BĐS tăng.

• Áp lực tiền tệ & lãi suất: Nếu lãi suất quốc tế cao hoặc USD mạnh, chi phí vay USD / chi phí nhập khẩu có thể tăng, làm ảnh hưởng đến dòng vốn và niềm tin thị trường.

• Kiểm soát lạm phát là ưu tiên lớn để tránh mất ổn định vĩ mô.

2 | Dữ liệu & phương pháp

• Nguồn cung TP.HCM: Savills Vietnam Q2/2025, The Investor — TP.HCM mới hoàn thành ~24% mục tiêu 2021–2025, dự kiến cung cấp thêm ~39.000 căn 2025–2027.

• PropTech Việt Nam: TechSci Research (USD 512,4M, CAGR 18,7%, 2024–2029).

• Thị trường BĐS dân cư Việt Nam: Mordor Intelligence – quy mô USD 33,19 tỷ (2025); CAGR ~11,45% (2025–2030).

• Phân tích rủi ro pháp lý: Savills, VietnamNet, VietnamPlus — nguyên nhân chậm cấp phép, giải phóng mặt bằng, rào cản chuyển đổi mục đích sử dụng.

• Số liệu hấp thụ và giá sơ cấp tại TP.HCM: Savills TP.HCM Q1/Q2/2025 — Q1/2025 mở bán chỉ 800 căn, Grade C chỉ chiếm ~13% nguồn cung mới.
  
  

3 | Thị trường BĐS Việt Nam 2025–2026: Toàn cảnh

3.1 Quy mô & tăng trưởng

• Thị trường dân cư: từ USD 33,19 tỉ (2025) → USD 57,08 tỉ (2030), CAGR ~11,45%.

• Căn hộ vẫn chiếm ưu thế (~68% năm 2024).

• Affordable housing tăng trưởng (~13,1% CAGR) nhưng thiếu nguồn cung thực.

• Villas / nhà riêng tăng trưởng chậm do quỹ đất hạn chế và chi phí cao.

• Động lực tăng trưởng: đô thị hóa, metro, hạ tầng, FDI và kiều hối.

3.2 Rủi ro hệ thống

• Chậm trễ pháp lý: cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng.

• Hạn chế tín dụng & lãi suất cao ảnh hưởng vay mua nhà.

• Chi phí xây dựng, lạm phát và rủi ro chuỗi cung ứng gia tăng.

• Nguy cơ thanh khoản: bong bóng nếu cầu thực yếu, đầu cơ rút lui.

3.3 Áp lực về khả năng chi trả (Affordability)

• Phân khúc giá rẻ (<50 triệu/m²) rất thiếu; Grade C chỉ chiếm ~13% nguồn cung Q1/2025.

• Giá sơ cấp Trung tâm TP.HCM ~90 triệu VND/m² (~USD 3.440/m²) — cao so với mặt bằng chung.

• Thiếu nhà giá rẻ: nguy cơ “loại trừ” người thu nhập thấp khỏi thị trường.

• Thiếu chính sách tín dụng ưu đãi và đất cho nhà xã hội.

4 | Chuyên sâu TP.HCM: Từ thiếu hụt đến rủi ro

4.1 Thiếu hụt nguồn cung nhà ở

• Kế hoạch 2021–2025: 235.000 căn — mới hoàn thành 56.000 căn (~24%).

• Thiếu hụt ~179.000 căn.

• Nửa đầu 2025: mở bán 6.800 căn, bán 3.800 căn (tốc độ hấp thụ ~56%).

• Dự kiến 2025–2027: chỉ ~39.000 căn ra thị trường, chủ yếu trung và cao cấp → áp lực lệch pha cung-cầu kéo dài.

• Nguyên nhân: chậm pháp lý, giải phóng mặt bằng, thiếu sản phẩm giá rẻ, tài chính chủ đầu tư yếu.
  

4.2 Giá bán, thanh khoản & xu hướng đầu tư

• Giá sơ cấp: ~90 triệu VND/m².

• Dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt vẫn giữ thanh khoản ổn.

• Nhà đầu tư cá nhân giảm lướt sóng, chuyển sang đầu tư dài hạn, tìm kiếm dòng tiền cho thuê.

• FDI và kiều hối tiếp tục hỗ trợ phân khúc trung – cao cấp, đặc biệt dự án >USD 500.000.

4.3 Nhà ở công nhân và phân khúc thu nhập thấp

• Thiếu nhà ở giá rẻ càng làm căng thẳng thiếu hụt.

• Nhà giá dưới 50 triệu VND/m² gần như biến mất khỏi thị trường mở bán.

• Người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở thành phố.

• Rủi ro: tăng áp lực xã hội nếu thiếu chính sách hỗ trợ và tín dụng ưu đãi.

5 | PropTech: Cơ hội & thách thức

Ứng dụng chính	Tác động	Rào cản
AVM (Định giá tự động)	Minh bạch giá, hỗ trợ định giá đúng, giúp ngân hàng và nhà đầu tư.	Dữ liệu chưa đầy đủ, yêu cầu pháp lý cao.
Giao dịch & hợp đồng điện tử	Rút ngắn quy trình, giảm chi phí, giảm gian lận.	Yêu cầu hợp đồng điện tử, chữ ký số, khung pháp lý rõ ràng.
CRM / Quản lý môi giới	Tăng hiệu quả chăm sóc khách, đánh giá uy tín môi giới.	Môi giới nhỏ khó tiếp cận công nghệ, chi phí đầu vào.
Quản lý vận hành & cư dân	Nâng cao trải nghiệm sống, giá trị căn hộ.	Cần hạ tầng IoT, bảo mật thông tin cư dân.
Giám sát tiến độ xây dựng	Theo dõi tiến độ, chất lượng, giảm rủi ro dự án.	Yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng kỹ thuật, dữ liệu thời gian thực.

Rào cản chính: vấn đề pháp lý, bảo mật dữ liệu, thiếu tiêu chuẩn liên thông và năng lực số hóa của chủ đầu tư nhỏ.

Triển vọng với Trung tâm Giao dịch Nhà nước: PropTech được định hướng là “hệ thần kinh” của hệ thống giao dịch mới, cung cấp dữ liệu pháp lý, tiến độ và giao dịch hiệu quả – trong khi các nền tảng truyền thống phải nhanh chóng thích nghi hoặc bị bỏ lại.

6 | MOSO – Chiến lược trong kỷ nguyên PropTech & Trung tâm Giao dịch Nhà nước

6.1 Trụ cột chiến lược

• Dữ liệu minh bạch: AVM, KYC, kiểm định pháp lý dự án.

• Giao dịch số: hợp đồng điện tử, thanh toán trực tuyến, dashboard theo dõi.

• Sản phẩm nhà ở giá rẻ & cho thuê dài hạn.

• Kết nối với Trung tâm Giao dịch Nhà nước từ giai đoạn thử nghiệm đến vận hành chính thức.

• Tối ưu trải nghiệm người dùng: thông tin dự án đầy đủ, so sánh chi phí và mô phỏng rủi ro.

6.2 Ưu thế & rủi ro

• Lợi thế: Tiên phong PropTech, khả năng hợp tác với Nhà nước, khai phá phân khúc giá rẻ.

• Rủi ro: Thiếu pháp lý và dữ liệu kiểm định, khó khăn tích hợp hệ thống chính quyền, cạnh tranh từ sàn truyền thống và PropTech quốc tế.

6.3 Lộ trình thực thi (roadmap 2025–2026)

Thời gian	Hành động	Kết quả kỳ vọng
Cuối 2025	Xây module AVM + KYC + xác thực pháp lý; piloting dự án trung cấp / affordable	Ra mắt sản phẩm thử nghiệm PropTech, thu phản hồi ban đầu
Q1 2026	Công bố báo cáo chuyên đề; tổ chức webinar về minh bạch BĐS	Thương hiệu MOSO được công nhận trong lĩnh vực PropTech và minh bạch BĐS
Q2 2026	Tiếp xúc & đàm phán hợp tác với Trung tâm Giao dịch Nhà nước; mở rộng mảng nhà giá rẻ	MOSO trở thành đối tác công nghệ / dữ liệu chính thức
Cuối 2026	Triển khai giao dịch số: hợp đồng điện tử + thanh toán trực tuyến; đánh giá hiệu suất	Nền tảng giao dịch hoàn chỉnh, người dùng quen thuộc, chi phí giao dịch giảm

7 | Kết luận

Theo Savills Vietnam (2025), thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt TP.HCM, đang trải qua một cuộc chuyển đổi lớn:

• Quá trình “lệch pha cung cầu” và thiếu hụt nhà ở giá rẻ đang đặt ra thách thức nghiêm trọng.

• PropTech đang nổi lên như một công cụ thay đổi trò chơi, giúp minh bạch và hiệu quả hơn.

• MOSO có cơ hội trở thành cái tên then chốt trong tương lai BĐS Việt – không chỉ là sàn giao dịch, mà là nền tảng PropTech end-to-end giúp người mua, nhà đầu tư và Nhà nước vận hành thị trường một cách minh bạch, hiệu quả và bền vững.