1. Sai lầm 1 – Không kiểm tra kỹ quy hoạch & quyền sử dụng đất
Vì sao việc kiểm tra quy hoạch quan trọng?
Khi bạn xuống tiền mua nhà hoặc đất, nếu không xem trước quy hoạch chi tiết, hạng mục đất, hoặc quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) thì rất dễ rơi vào tình huống tài sản bị thu hồi, không được cấp phép xây dựng, hoặc bị tranh chấp.
Ví dụ: Nhiều nhà đầu tư “mua theo lời môi giới” nhưng sau này phát hiện đất nằm trong vùng quy hoạch giao thông, không được phép xây dựng, hoặc bị giải tỏa.
Dấu hiệu cảnh báo bạn đang bỏ qua bước này
Giấy tờ cấp chưa đầy đủ, không ghi mục đích sử dụng đất rõ ràng.
Chủ nhà không cung cấp được bản đồ hoặc giấy xác nhận quy hoạch.
Giá giao dịch thấp hơn nhiều so với khu vực — đôi khi là vì “vùng quy hoạch”.
Làm sao kiểm tra nhanh?
Yêu cầu sổ đỏ/sổ hồng bản gốc và kiểm tra mục “Mục đích sử dụng đất”.
Truy cập cổng thông tin quy hoạch Ủy ban nhân dân phường/xã hoặc Sở TNMT.
Kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp, tranh chấp hay bị kê biên hay không.
2. Sai lầm 2 – Giao dịch với người không phải chủ sở hữu hợp pháp
Rủi ro khi mua nhà mà người bán không phải chủ thật
Nhà đất là tài sản giá trị lớn, việc mua phải từ người không có quyền sở hữu hợp pháp dẫn đến việc: không thể sang tên, bị kiện đòi lại, hoặc bị ngân hàng từ chối cho vay.
Trường hợp thường gặp: chủ sổ ủy quyền cho người khác bán nhưng ủy quyền không được công chứng đầy đủ, hoặc sổ đang bị thế chấp ngân hàng.
Dấu hiệu cần lưu ý
Người bán không xuất trình được sổ đỏ bản gốc hoặc nói “sổ photo, em chụp gửi cho anh/chị rồi”.
Sổ có vẻ “mới làm”, thông tin chủ nhà chưa lâu hoặc có dấu hiệu sử dụng lại vài lần.
Mặc dù giá thấp, nhưng chủ bán lại đòi đặt cọc trước nhiều, không cho xem sổ trực tiếp.
Biện pháp tránh rủi ro
Yêu cầu chủ nhà xuất trình bản gốc sổ đỏ và kiểm tra đối chiếu trên hệ thống đăng ký đất đai.
Nếu là ủy quyền, xem giấy ủy quyền công chứng, kiểm tra thời hạn và phạm vi ủy quyền.
Trước khi ký hợp đồng, liên hệ MOSO.vn để xác minh nhanh thông tin với chuyên viên hoặc môi giới uy tín.
Xem thêm bài viết liên quan: Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Và Sang Tên Sổ Mới Nhất 2025-2026
3. Sai lầm 3 – Không kiểm tra tài sản đã bị thế chấp hoặc tranh chấp
Hậu quả của việc bỏ qua thế chấp/ tranh chấp
Khi tài sản đang thế chấp ngân hàng hoặc bị tranh chấp pháp lý, người mua có thể đứng trước cảnh: ngân hàng đòi lại tài sản, giao dịch bị vô hiệu, mất khoản đặt cọc hoặc toàn bộ vốn đầu tư.
Thực tế, nhiều người mua nhà nhận sổ rồi nhưng sau này ngân hàng hoặc bên thứ ba xuất hiện và yêu cầu quyền sở hữu.
Dấu hiệu cảnh báo
Sổ đỏ có mục “Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng…” hoặc ghi chú “Ngân hàng XYZ”.
Chủ nhà nói “em tự dùng sổ để vay ngân hàng nọ, không ảnh hưởng đâu”.
Hợp đồng chuyển nhượng bị trì hoãn hoặc người bán không muốn cho xem hồ sơ thế chấp.
Cách kiểm tra đơn giản
Kiểm tra mục “Ghi chú” trên sổ đỏ về các lệnh thế chấp, kê biên.
Yêu cầu giấy xác nhận vô tranh chấp và không bị ngân hàng phong tỏa từ UBND phường/xã.
Trên MOSO.vn, bạn có thể ưu tiên lựa chọn các tin đăng “đã xác thực pháp lý” với biểu tượng tin cây bút xanh.
4. Sai lầm 4 – Ký hợp đồng mua bán thiếu rõ ràng về quyền và nghĩa vụ
Hợp đồng là “lá chắn” pháp lý của bạn
Hợp đồng mua bán nhà đất chính là căn cứ pháp lý để bạn bảo vệ quyền lợi. Nếu hợp đồng thiếu rõ ràng về tài sản chuyển nhượng, giá trị, phương thức thanh toán, thời gian giao sổ, bạn có thể gặp rủi ro rất lớn.
Có rất nhiều trường hợp người mua bị “treo” trong hợp đồng không rõ thời gian giao sổ, hoặc điều khoản xử lý tranh chấp không minh bạch.
Dấu hiệu hợp đồng rủi ro
Hợp đồng chỉ ghi “căn hộ chung cư, địa chỉ: …” mà không ghi rõ tầng, diện tích, số phòng.
Thanh toán theo nhiều lần nhưng không ghi rõ khi nào xem sổ, khi nào giao nhà.
Người mua và người bán không ký đồng thời tại phòng công chứng.
Gợi ý để hợp đồng an toàn
Luôn ký tại phòng công chứng, lưu trữ bản gốc, giữ bản photo có dấu đỏ.
Hợp đồng cần ghi rõ: tài sản, giá mua, phương thức thanh toán, thời gian giao sổ, điều kiện phạt/giải quyết tranh chấp.
Trước khi ký, sử dụng công cụ định giá và kiểm tra pháp lý của MOSO.vn để đảm bảo căn nhà “như trong tin”.
5. Sai lầm 5 – Không kiểm tra diện tích thực và điều kiện xây dựng
H3: Diện tích và điều kiện xây dựng ảnh hưởng tới giá trị và tiền tương lai
Nếu bạn mua nhà đất nhưng diện tích thực thấp hơn ghi trong sổ, hoặc nhà không đủ điều kiện xây dựng, cấp phép, bạn sẽ gặp rủi ro về việc không được cấp phép sửa, mở rộng nhà, hoặc bị phạt vì xây dựng sai phép.
Dấu hiệu cần kiểm tra
Sổ đỏ ghi “thửa đất số… tờ bản đồ…” nhưng đo thực tế nhỏ hơn nhiều.
Nhà nằm trong hẻm nhỏ, nhưng không ghi rõ “hẻm cấp nào”, có khả năng bị nhóm giải tỏa.
Mua nhà đang “xây dở” mà chủ nhà không xuất trình hồ sơ xây dựng.
Hướng dẫn nhanh kiểm tra
So sánh ghi chú diện tích trên sổ và đo thực tế – nếu chênh lệch quá lớn nên cân nhắc.
Tra cứu quyền xây dựng tại UBND phường/xã hoặc Sở Xây dựng – xem nhà có bị dính quy hoạch hay hẻm trước > 4 m hay không.
Kiểm tra kỹ qua MOSO.vn: tin đăng có hình ảnh thực tế, vị trí bản đồ rõ ràng, ghi chú ràng buộc xây dựng.
6. Sai lầm 6 – Bỏ qua chi phí phát sinh và cam kết hậu mua
H3: Nhiều người chỉ tính giá mua mà quên chi phí khác
Thường người mua nhà chỉ nhìn giá biệt thự, căn hộ rồi quên rằng phí vận hành, sửa chữa, phí chuyển nhượng, thuế, phí sang tên đều làm giảm lợi nhuận hoặc tăng chi phí thực tế.
Ví dụ: mua nhà chung cư nhưng chưa tính phí bảo trì 2% từ chủ đầu tư, hoặc đất nền nhưng quên chi phí san lấp mặt bằng, xây tường rào.
Dấu hiệu rủi ro
Tin rao “giá rẻ” nhưng ghi chú “chưa VAT”, “chưa giấy phép xây dựng”.
Chủ nhà hối bạn nhanh ký hợp đồng mà không nói rõ “đã bao gồm phí sang tên”.
Không rõ ai chịu chi phí sửa chữa, bảo trì sau khi mua.
Cách tính đúng và bảo vệ quyền lợi
Yêu cầu bảng tổng chi phí gồm: giá mua + thuế + phí + phạt (nếu có) trước khi xuống tiền.
Ghi rõ trong hợp đồng ai chịu phí bảo trì, sửa chữa chung (nếu chung cư).
Sử dụng MOSO.vn để lọc các tin đăng đã xác thực và được cảnh báo nếu có dấu hiệu “giá quá tốt để là thật”.
Xem thêm bài viết liên quan: Các Loại Chiêu Trò Lừa Đảo Bất Động Sản, Mua Bán Nhà Đất Tại Việt Nam?
7. Sai lầm 7 – Không sử dụng chuyên gia pháp lý và kiểm định
Tự mình xử lý mọi việc là một bài học đắt giá
Nhiều người nghĩ “tôi tự xem sổ, tự ký hợp đồng” nhưng thực tế nếu không có chuyên gia pháp lý hoặc khảo sát độc lập, bạn rất dễ bỏ sót các điều khoản ẩn, sổ giả, hoặc đánh giá thiếu sâu.
Dấu hiệu bạn cần chuyên gia
Bạn không hiểu rõ các điều khoản trong sổ đỏ/sổ hồng hoặc hợp đồng.
Nhà nằm trong khu vực mới phát triển, bạn muốn kiểm tra thêm về tranh chấp, quy hoạch.
Chủ đầu tư và môi giới gửi hợp đồng nhanh và yêu cầu bạn ký ngay.
Hướng dẫn lựa chọn và sử dụng chuyên gia
Nhờ luật sư hoặc đơn vị kiểm định về bất động sản kiểm tra sổ, kiểm tra tiến độ dự án.
Chọn chuyên viên môi giới hoặc nền tảng uy tín như MOSO.vn để giúp bạn định giá, xác minh pháp lý và liên kết ngân hàng nếu cần vay.
Ghi vào hợp đồng điều khoản “nếu phát hiện pháp lý sai lệch, người bán chịu trách nhiệm hoàn trả…”.
8. Kết luận – Biến rủi ro thành cơ hội với kiến thức pháp lý
Tóm lại những điểm chính
Rất nhiều người mua nhà hoặc đầu tư bất động sản mất tiền tỷ không phải vì giá vượt thời điểm, mà vì lỗi pháp lý tưởng nhỏ nhưng hậu quả lớn. Việc không kiểm tra quy hoạch, sở hữu, hợp đồng, chi phí phát sinh, thiếu chuyên gia… đều có thể đánh gục khoản đầu tư của bạn.
Lời khuyên từ MOSO.vn
Chúng tôi tin rằng an cư và đầu tư thông minh phải luôn đi đôi với minh bạch pháp lý. Hãy để MOSO.vn đồng hành cùng bạn: nền tảng nơi đăng tin nhà thật, giá thật, pháp lý rõ ràng; nơi bạn tìm các giải pháp được kiểm chứng trước khi xuống tiền.
👉 Truy cập MOSO.vn ngay hôm nay để bắt đầu hành trình mua – đầu tư bất động sản hiệu quả và tránh được những sai lầm triệu đô.
