Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Và Sang Tên Sổ Mới Nhất 2025-2026

Trong giai đoạn 2025-2026, nhu cầu mua bán nhà đất tại Việt Nam tiếp tục tăng cao nhờ sự phục hồi của thị trường bất động sản và các chính sách hỗ trợ pháp lý ngày càng rõ ràng. Tuy nhiên, để giao dịch thành công và hạn chế rủi ro, người mua và người bán cần nắm vững thủ tục mua bán nhà đất cũng như quy trình sang tên sổ đỏ, sổ hồng theo quy định pháp luật mới nhất.

Các bước trong thủ tục mua bán nhà đất và sang tên chuyển nhượng sổ

Quy trình thủ tục mua bán nhà đất thường trải qua 6 bước cơ bản:

Bước 1: Kiểm tra pháp lý nhà đất

• Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng: phải là bản gốc, không có tranh chấp, không bị kê biên, thế chấp.

• Kiểm tra quy hoạch tại Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

• Xác minh thông tin chủ sở hữu để tránh rủi ro.

Xem thêm: Cần Chuẩn Bị Gì Khi Làm Thủ Tục Đất Đai Tại Xã? Cẩm Nang Mới Nhất 2025

Bước 2: Soạn thảo và ký hợp đồng đặt cọc

• Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ: diện tích, giá trị, thời hạn, điều kiện phạt cọc.

• Nên thực hiện hợp đồng đặt cọc công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán

• Hai bên đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Hồ sơ công chứng cần có: sổ đỏ, CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.

Xem thêm: Luật Công Chứng Mới: Toàn Bộ Thay Đổi Từ 1/7/2025 Bạn Cần Biết Khi Mua Bán Nhà Đất

Bước 4: Kê khai và nộp thuế, lệ phí

• Người bán: nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng).

• Người mua: nộp lệ phí trước bạ (0,5% giá trị).

• Có thể nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công Quốc gia.

Bước 5: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

• Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận.

• Hồ sơ bao gồm: hợp đồng mua bán công chứng, biên lai nộp thuế, sổ đỏ gốc, giấy tờ cá nhân.

Bước 6: Nhận sổ mới

• Thời gian giải quyết: 7-15 ngày làm việc.

• Người mua sẽ được cấp sổ đỏ/sổ hồng mới đứng tên mình.

Hướng Dẫn Kiểm Tra Pháp Lý Và Thực Hiện Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất An Toàn

Khi tiến hành mua bán nhà đất, việc chuẩn bị đầy đủ thông tin và kiểm tra kỹ càng là bước bắt buộc để tránh rủi ro. Dưới đây là những điểm quan trọng bạn cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng và làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

1. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính

Trước hết, hãy trực tiếp đến tận nơi để đối chiếu thông tin trên sổ đỏ với thực tế. Bạn cần:

• So sánh thửa đất, căn nhà ngoài thực tế với sơ đồ trên sổ.

• Kiểm tra sơ đồ bản vẽ, bảng tọa độ để xác định vị trí chính xác.

• Nếu không rành, bạn có thể nhờ cán bộ địa chính tại UBND phường/xã hỗ trợ.

Lưu ý:

• Để biết sổ đỏ có nợ nghĩa vụ tài chính hay không, bạn nên yêu cầu tra cứu trực tiếp.

• Việc phát hiện sổ đỏ giả hoặc giấy tờ giả (CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn…) khá khó vì thủ đoạn làm giả hiện nay tinh vi. Tuy nhiên, công chứng viên được đào tạo, có kinh nghiệm và thường xuyên được tập huấn nên sẽ giúp bạn kiểm tra, dù không tuyệt đối 100%.

• Khi công chứng tại Văn phòng công chứng, bạn sẽ được hỗ trợ kiểm tra giấy tờ gốc miễn phí.

Xem thêm: Quy Định Mới Về Cấp Sổ Đỏ Từ Ngày 1/7/2025 Người Dân Cần Biết

2. Tìm hiểu thông tin quy hoạch, dự án

Một trong những yếu tố rủi ro lớn nhất là nhà đất nằm trong quy hoạch hoặc dự án. Nếu bất động sản thuộc diện quy hoạch, bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cũng như không thể sang tên sổ đỏ.

Nhiều trường hợp, ngay cả chủ sở hữu cũng không biết đất của mình đã dính quy hoạch treo từ lâu. Do đó, bạn nên tra cứu thông tin từ những nguồn chính thống:

• UBND xã/phường: Mang theo bản photo sổ đỏ, liên hệ cán bộ địa chính để hỏi thông tin.

• Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện: Bộ phận “một cửa” sẽ tiếp nhận hồ sơ và hướng dẫn bạn. Nhiều nơi có bộ phận riêng chuyên cung cấp thông tin quy hoạch.

• Hàng xóm, cư dân xung quanh: Đôi khi họ nắm rất rõ tình hình thực tế tại khu vực.

👉 Lưu ý: Việc cung cấp thông tin phụ thuộc vào từng địa phương. Có nơi rất hỗ trợ, nhưng cũng có nơi khá phức tạp. Nếu cần, bạn có thể gửi văn bản “Đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch”.

3. Kiểm tra thông tin tranh chấp

Một mảnh đất hoặc căn nhà đang có tranh chấp sẽ bị ngăn chặn mọi giao dịch: mua bán, tặng cho, thế chấp…

• Các tranh chấp lớn thường dễ phát hiện vì đã có thông tin tại Văn phòng công chứng hoặc lan truyền trong khu vực.

• Các tranh chấp nhỏ, ngầm (lối đi, hàng rào, thoát nước, mâu thuẫn hàng xóm…) lại khó nắm bắt. Người bán thường không chủ động chia sẻ vì nghĩ không quan trọng, nhưng có thể gây rắc rối cho bạn sau này.

👉 Cách kiểm tra:

• Hỏi thông tin từ hàng xóm, cư dân xung quanh.

• Liên hệ UBND phường/xã để được cung cấp thông tin chính thức.

4. Kiểm tra thông tin vay nợ – thế chấp

Nếu sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, bạn sẽ dễ dàng nhận biết:

• Thông tin thế chấp được ghi ở bìa sau của sổ đỏ.

• Một số trường hợp có thêm tờ phụ, đóng dấu giáp lai với sổ đỏ.

• Văn phòng công chứng sẽ hỗ trợ bạn tra cứu miễn phí trước khi ký hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu đất thế chấp vay nóng, vay cá nhân hoặc tổ chức tín dụng ngoài ngân hàng, bạn khó có thể phát hiện. Để hạn chế rủi ro, bạn nên:

• Tìm hiểu uy tín, nhân thân của người bán.

• Hỏi thông tin từ hàng xóm, người thân của họ.

• Kiểm tra kỹ sổ đỏ gốc: nếu đang thế chấp, thường chủ sở hữu sẽ không giữ được bản gốc.

5. Tìm hiểu thông tin về người bán

Ngoài các yếu tố pháp lý, việc tiếp xúc trực tiếp cũng giúp bạn đánh giá mức độ tin cậy của chủ nhà đất. Cách giao tiếp, thái độ và sự minh bạch của họ phần nào thể hiện tính trung thực.

Đối với người bán:

• Khi cho người mua xem sổ đỏ gốc, cần cẩn trọng để tránh tình trạng bị tráo sổ giả.

• Đây là thủ đoạn đã xảy ra ở một số nơi, nên tốt nhất bạn luôn giữ sổ đỏ gốc trong tầm kiểm soát.

6. Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất

Sau khi kiểm tra xong và quyết định mua bán, bước tiếp theo là thỏa thuận rõ ràng về quy trình giao dịch. Đây là yếu tố then chốt giúp việc mua bán thuận lợi và tránh tranh chấp sau này.

Những nội dung cần làm rõ:

• Giá mua bán nhà đất.

• Ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng.

• Có đặt cọc không, mức đặt cọc, số lần thanh toán, thời hạn.

• Hình thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản, tại ngân hàng…).

• Thời điểm ký hợp đồng công chứng, giao nhận giấy tờ, bàn giao nhà đất.

• Ai sẽ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

👉 Bạn nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn để quy trình được rõ ràng và hợp pháp.

Xem thêm: Người Dân Có Thể Công Chứng Điện Tử, Trực Tuyến Từ Ngày 1/7/2025

7. Lưu ý cho bên mua và bên bán

Đối với bên mua

• Sau khi ký hợp đồng công chứng, giao dịch chưa hoàn tất. Bạn cần đợi khoảng 14–21 ngày để hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.

• Trong thời gian này, bạn nên thỏa thuận giữ lại một phần tiền để đảm bảo quyền lợi.

Đối với bên bán

• Sau khi ký công chứng và bàn giao đầy đủ sổ đỏ gốc, bên mua có thể đi làm thủ tục sang tên.

• Do đó, bạn cần cân nhắc kỹ thời điểm bàn giao giấy tờ và tiền thanh toán.

Lưu ý chung

• Hai bên cần thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm nộp thuế, phí.

• Cần ước lượng trước chi phí để tránh phát sinh tranh chấp sau này.

Cơ sở pháp lý trong việc mua bán nhà đất và sang tên Sổ mới nhất 2025-2026

• Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).

• Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi).

• Bộ luật Dân sự 2015.

• Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành liên quan đến sang tên sổ đỏ và mua bán nhà đất.

Điểm mới quan trọng: Luật Đất đai 2024 bổ sung quy định rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, minh bạch hóa quy trình và tăng cường quản lý giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch.

Hồ sơ sang tên sổ đỏ, sổ hồng

Khi thực hiện sang tên sổ đỏ, cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký biến động đất đai.

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.

• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của các bên.

• Biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ.

Thuế và phí trong thủ tục mua bán nhà đất

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị.

• Phí công chứng: theo khung giá Nhà nước quy định.

• Phí thẩm định hồ sơ: vài trăm nghìn đồng tùy địa phương.

Điểm mới trong quy định sang tên sổ 2025-2026

• Rút ngắn thời gian sang tên từ 15 ngày xuống còn 7-10 ngày.

• Cho phép tra cứu trực tuyến tình trạng hồ sơ.

• Minh bạch hóa thông tin bất động sản trên Cổng dữ liệu quốc gia.

• Hạn chế tình trạng “giá ảo” nhờ định giá chuẩn theo bảng giá đất mới.

Kinh nghiệm thực tế khi làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên chuyển nhượng

• Luôn kiểm tra kỹ pháp lý trước khi đặt cọc.

• Ưu tiên công chứng hợp đồng tại nơi uy tín.

• Nên nhờ luật sư hoặc môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ.

• Giữ lại đầy đủ hóa đơn, biên lai thuế để tránh tranh chấp.

Các rủi ro thường gặp

• Sổ đỏ giả, sổ thế chấp ngân hàng.

• Nhà đất nằm trong quy hoạch treo.

• Bên bán không phải chủ sở hữu thực sự.

• Hợp đồng viết tay không công chứng → không có giá trị pháp lý.

So sánh thủ tục mua bán nhà đất 2025 với trước đây

Kết luận

Việc nắm rõ thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ theo quy định mới 2025-2026 giúp người mua, người bán tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh được rủi ro pháp lý. Hãy luôn thực hiện đúng quy trình, kê khai đầy đủ thuế phí và công chứng hợp đồng để giao dịch bất động sản an toàn, minh bạch.

MOSO VIỆT NAM - Nền tảng BĐS Minh Bạch Hàng Đầu Việt Nam

Nhà Thật – Giá Thật – Địa Chỉ Thật, Mỗi BĐS chỉ có một tin đăng duy nhất.